发展局 - 规划地政科


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市区重建策略

前言
《市区重建局条例》（第 563章）第 20条规定规划地政局局长为市区重建策略定案前，须谘询公众。根据该条例有关条文，规划地政局局长已於 2001年 8月 1日至 9月 30日期间，就市区重建策略草案谘询公众意见。当局共收到过百份的意见书。经考虑收集到的意见后，我们已经就市区重建策略草案作出修改。我们已将定稿的市区重建策略交给市区重建局。市区重建局在拟备其 5年期业务纲领草案时，须依循策略中所列明的指引。
市区重建策略
解决市区老化的问题
引言	1	现时，都会区（即港岛、九龙、荃湾及葵青）内约有 9 300幢 30年或以上楼龄的私人楼宇。在未来 10年，楼龄届满 30年的楼宇将增加 50%。楼宇老化的问题在旧区尤其严重。
引言	2	为了解决市区老化的问题，并改善旧区居民的居住环境，当局於 2000年 7月制定《市区重建局条例》（第 563章）成为法例。该条例为推行市区重建提供一个新架构。市区重建局（市建局）并於 2001年 5月 1日成立。
市区的生活质素	3	市区重建应落实「以人为本」的工作方针。市区重建的目的是改善市区居民的生活质素。政府既会兼顾社会上各方人士的利益与需要，亦不会牺牲任何社群的合法权益。这项政策的目的是减少居住在恶劣环境人士的数目。
	4	政府在进行市区重建时，会紧守以下重要原则：
		(a)	为进行重建项目而物业被收购或收回的业主必须获得公平合理的补偿；
		(b)	受重建项目影响的住宅租户必须获得妥善的安置；
		(c)	市区重建应使整体社会受惠；以及
		(d)	受重建项目影响的居民应有机会就有关项目表达意见。
	5	市区重建的主要目标如下：
		(a)	重整及重新规划指定的重建目标区；
		(b)	设计更有效和更环保的地区性交通及道路网络；
		(c)	确保土地用途能互相配合并配合社会发展；
		(d)	将破旧失修的楼宇重建为符合现代标准而又设计环保的新式楼宇；
		(e)	推动市区的可持续发展；
		(f)	推动复修重建目标区内有需要维修的楼宇；
		(g)	保存具历史、文化和建筑学价值的楼宇、地点及构筑物；
		(h)	在切实可行的范围内保存地方特色；
		(i)	保存区内居民的社区网络；
		(j)	为有特别需要的受影响人士（例如长者和弱能人士）提供特别设计的房屋；
		(k)	提供更多休憩用地和社区及福利设施；及
		(l)	以具吸引力的园林景观和城市设计，美化市容。
	6	政府计划透过 20年的市区重建计划，达到下列目标：
		(a)	重建大约 2 000幢破旧失修的楼宇；
		(b)	改善残破旧区内超逾 67公顷土地的环境；
		(c)	安置大约 27 000个受影响租户；
		(d)	提供大约 6万平方米的休憩用地；
		(e)	提供约 9万平方米楼面面积用作社区及福利设施；及
		(f)	提供 7所新校舍。
	7	市区重建并不是零星拆建的过程，政府会采取全面综合的方式，藉重建、复修和保存文物古迹等方法，更新旧区面貌。
市建局的角色
引言	8	市建局肩负在 20年内推行市区重建计划的使命，当中包括 200个新项目和 25个土地发展公司（土发公司）尚未完成的项目，目标是要在这段时期内控制市区老化的问题。
问责制与透明度	9	市建局必须向公众负责，并积极回应社会的需要。市建局的董事会应重视向公众负责，其运作亦应公开及具透明度。
问责制与透明度	10	为加强市建局的透明度及问责性，市建局应向董事会各董事发出申报利益的指引。董事会应考虑在切实可行的范围内，公开其会议。市建局亦应成立一个独立的帐目稽核小组。
重建目标区	11	为更妥善地进行重整和重新规划工作，政府已划定 9个面积颇大的重建目标区，当中包括：
		(a)	观塘；
		(b)	马头角；
		(c)	西营盘；
		(d)	深水；
		(e)	大角咀；
		(f)	荃湾；
		(g)	湾仔；
		(h)	油麻地；以及
		(i)	油塘。
重建	12	政府已把 200个新项目和 25个土发公司尚未完成的项目纳入重建计划之内，这 225个重建项目共涉及面积达 67公顷。估计这些项目范围内涉及 32 000个住宅单位和 126 000名居民。
	13	在这 225个项目中，土发公司尚未完成的 25个项目应获得优先处理，因为这些项目范围内的居民已等候重建多时。市建局在决定个别重建项目的优先次序时，应考虑下列因素：
		(a)	建议重建项目范围是否残破失修，急须重建；
		(b)	有关楼宇是否缺乏基本卫? ]施，或是否有火警的潜在危险；
		(c)	在建议重建项目范围内，居民的居住情况是否令人满意；
		(d)	能否透过重新规划和重整建议项目范围，使区内环境得到改善；
		(e)	重建工作能否改善建议重建项目范围内的土地运用；以及
		(f)	建议重建项目范围内的楼宇是否可以复修。
复修	14	妥善的楼宇维修是全面更新旧区的重要环节。复修楼宇不但有助改善市区环境、纾缓拆卸重建的逼切性，同时亦切合政府持续发展的政策。
复修	15	为鼓励业主在楼宇重建前进行适当的维修保养，市建局应考虑向受其重建项目影响而物业被收购的业主，引入一项修葺费用发还计划。这项计划的目的是向业主作出保证，若果他们的楼宇在数年内被重建，他们在修葺方面的支出不会因重建而白费。倘若业主因应有关监管部门的指令而进行所需工程，而物业最终被市建局收购作重建之用，则业主应可就有关工程余下的有效期申请发还有关支出款项。上述监管部门规定的工程包括屋宇署（根据建筑物条例（第 123条））要求进行的楼宇维修或修葺工程、消防处（根据消防安全（商业处所）条例（第 502条））要求进行的消防装置或设备安装或改善工程，以及机电工程署（根据升降机及自动梯（安全）条例（第 327条））要求进行的升降机工程或自动梯工程。
保存文物古迹	16	市区重建应包括保存古迹文物。市建局应保存重建项目范围内的历史建筑物，其工作应包括：
		(a)	保存和重修具历史、文化和建筑学价值的楼宇、地点及构筑物；及
		(b)	保留有关社区的原有地方色彩和不同地区的历史特色。
	17	在切实可行的情况下，获保存的历史建筑物应用作适当的社区、公共或其他有益用途，目的是要发挥这些建筑物的功能，使这些建筑物成为市民活动的场所和生活的一部分，而不仅是历史文物展品。
	18	市建局应考虑在董事会之下设立一个谘询委员会，就保存文物古迹的工作提供意见。市建局亦应确保与文化委员会、古物谘询委员会、民政事务局和康乐及文化事务署等相关部门保持密切联系，以便统筹有关工作。
收地过程
收回土地	19	根据《市区重建局条例》，市建局可向规划地政局局长提出申请，要求局长向行政长官会同行政会议作出建议，收回所需的土地进行市区重建。
收回土地	20	《市区重建局条例》订明提出申请收地的时限。就发展项目而言，市建局必须在规划地政局局长授权进行有关项目后的 12个月内，提出收地申请；就发展计划而言，在市建局根据《城市规划条例》（第 131章）拟备的图则获得行政长官会同行政会议根据同一条例第 9条核准后的 12个月内，市建局便必须提出收地申请。设定申请时限的目的，是要确保市民在一定的时限内，便可知悉其物业会否被收回。
以协议方式收购土地	21	尽管市建局可根据《市区重建局条例》，为进行重建而申请收地，但在向规划地政局局长提出申请前，市建局应考虑以协议方式收购所需土地。收购行动应在项目获核准后，而有关土地复归政府所有前进行。
市建局项目的处理
规划程序	22	为了加快推行市区重建计划，我们引入了新的规划程序，以处理市建局的重建项目。市建局可采用发展项目或发展计划的形式进行重建项目。公众可根据《市区重建局条例》就发展项目提出反对，或根据《城市规划条例》就发展计划提出反对。法例已列明处理有关反对意见的程序。
规划程序	23	按照《市区重建局条例》第 21及 22条的规定，市建局须拟备一份业务纲领草案，胪列拟於未来 5年实施的项目，以及一份周年业务计划草案，列明将於下一个财政年度实施的项目，并须每年把有关业务纲领草案和业务计划草案呈交财政司司长批准。
冻结人口调查	24	根据《市区重建局条例》第 23(2)条，市建局项目（发展项目或发展计划）首次在宪报刊登的日期，将作为该项目的开始实施日期。公布项目的开始实施日期的目的，是让市建局可参照这个日期，根据其政策决定受影响人士是否有资格领取特惠津贴和获得安置。
冻结人口调查	25	市建局会在项目的开始实施日期进行冻结人口调查，以核实受影响人士领取特惠津贴和获得安置的资格。这项调查应於当日或最多数日内完成，并必须全面而准确，以免有 "假冒居民 "鱼目混珠，入住重建区，滥用安置资源。
分区谘询委员会	26	市建局应在 9个重建目标区内，分别设立一个分区谘询委员会，就市区重建项目向市建局提供意见和协助。分区谘询委员会应由市建局董事会委任，并在区内具有代表性。成员应包括业主、租户、区议会议员，以及其他关注区内市区重建的非政府机构代表。
就发展项目及发展计划进行谘询	27	根据《市区重建局条例》第 23条，市建局须在政府宪报公布项目（发展项目或发展计划）的开始实施日期，以及展示有关项目的一般资料，供公众查阅。市建局应举行公众会议，通知区内居民有关项目的详情和收集公众意见。市建局亦应就项目谘询有关区议会，并应印制简易浅白的小册子，派发给受影响人士。
社会影响评估	28	市建局应全面评估建议项目所引起的社会影响，以及受影响居民的社区连系和安置需要。
	29	社会影响评估研究应分为两个阶段进行 ∶
		(a)	在政府宪报公布建议项目前，先进行非公开的社会影响评估；及
		(b)	在政府宪报公布建议项目后，进行详细的社会影响评估。
	30	在政府宪报公布建议项目前，市建局须就以下各主要方面进行非公开的社会影响评估：
		(a)	建议项目范围的人口特点；
		(b)	该区的社会经济特点；
		(c)	该区的居住环境；
		(d)	该区经济活动的特点，包括小商铺及街头摊档等；
		(e)	该区的人口挤迫程度；
		(f)	该区设有的康乐、社区和福利设施；
		(g)	该区的历史背景；
		(h)	该区的文化和地方特色；
		(i)	就建议项目对社区的潜在影响所进行的初步评估；以及
		(j)	所需纾缓措施的初步评估。
	31	在政府宪报公布建议项目后，市建局须就以下各主要方面进行详细的社会影响评估：
		(a)	受建议项目影响的居民人口特点；
		(b)	受影响居民的社会经济特点；
		(c)	受影响居民的安置需要；
		(d)	受影响居民的住屋意愿；
		(e)	受影响居民的就业状况；
		(f)	受影响居民的工作地点；
		(g)	受影响居民的社区网络；
		(h)	受影响家庭子女的教育需要；
		(i)	长者的特殊需要；
		(j)	弱能人士的特殊需要；
		(k)	单亲家庭的特殊需要，尤其是有年幼子女的单亲家庭的特殊需要；
		(l)	建议项目对社区的潜在影响所进行的详细评估；以及
		(m)	所需纾缓措施的详细评估。
	32	在政府宪报公布建议项目后，市建局会随即进行冻结人口调查，而大部分详细社会影响评估所需的数据，亦可在进行冻结人口调查的过程中一并收集。当市建局根据《市区重建局条例》第 24条提交发展项目时，应同时向规划地政局局长提交详细的社会影响评估报告。而当市建局根据《市区重建局条例》第 25条向城市规划委员会呈交发展计划的图则时，亦应同时提交详细的社会影响报告。市建局并应把报告内容公开，供公众参阅。
市区重建社区服务队	33	市建局应在 9个重建目标区内，分别设立一队市区重建社区服务队，以便为受市建局重建项目影响的居民，提供协助和意见。市区重建社区服务队应独立运作。在各重建目标区的首项重建项目展开前，该区应尽可能先设立一队服务队。
财务安排
	34	政府正研究以下财政和相关措施，以协助市建局落实其 20年的市区重建计划，并增加市建局项目的财务可行性。这些措施包括：
		(a)	豁免重建地段的地价；
		(b)	豁免安置用地的地价；以及
		(c)	向市建局提供贷款。
	35	政府的目标是鼓励私营机构参与重建，并在长远而言，令市区重建计划能财政自给。
	36	根据《市区重建局条例》第 10(4)条，建局须以应有的谨慎和尽其应尽的努力处理其财政。
参数和指引
	37	政府会向市建局发出一套文件，列明市区重建计划的规划参数和财务指引，作为市区重建策略的附件。这些文件包括：
		(a)	225个重建项目的详细图则；
		(b)	9个重建目标区的发展概念蓝图；
		(c)	拟保存的历史建筑物清单；
		(d)	重建项目的优先次序；及
		(e)	规划参数和财务指引。
		由於上述文件涉及敏感资料，因此披露有关资料并不符合公众利益。
	38	《市区重建局条例》第 21(3)条规定市建局在拟备其 5年期业务纲领时，须依循规划地政局局长拟备的市区重建策略中列明的指引。
	39	市区重建策略会定期予以检讨和修订（每两至三年一次）。政府会就市区重建策略的修订先行征询公众意见，方予以定案，以供实施。